Jak sprzedać mieszkanie i kupić nowe? Aspekty prawne oraz finansowe

Bardzo często zdarza się, że podczas sprzedaży swojego mieszkania posiadamy już plan na zakup nowego. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że można przeprowadzić w takim przypadku tak zwaną transakcję wiązaną. Na czym ona polega? Kiedy jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku od sprzedaży?

Sprzedaż mieszkania – zakup nowego – aspekty finansowe oraz prawne

Bardzo często sprzedający swoje mieszkanie decydują się na zakup nowego. Jest to bardzo często stosowana praktyka od wielu lat. Kiedyś było to dużo prostsze, zwłaszcza, że kupowało się mieszkanie, które miało nam służyć do końca naszego życia. Obecnie jest to bardziej skomplikowane, zwłaszcza jeśli w grę wchodzi także kredyt hipoteczny. Nie zawsze również udaje się sprzedać mieszkanie i w tym samym czasie kupić nowe, takie zgranie bardzo często nie przebiega po naszej myśli. Tak czy inaczej należy zapoznać się z przepisami podatkowymi tak by nie mieć z tego tytułu nieprzyjemności.

Transakcja wiązana

Transakcja wiązana, czyli sprzedaż nieruchomości i kupienie nowej jest dość specyficzna. Sytuacja staje bardziej skomplikowana, gdy w grę wchodzi także kredyt hipoteczny. Należy mieć na uwadze to, by każda z naszych podjętych decyzji nie spowodowała utraty naszej płynności finansowej. Dlatego też bardzo ważne jest dopilnowanie, by wszystkie działania były wykonane w należytej kolejności. Może zdawać się to trudne, zwłaszcza jeśli znajdziemy mieszkanie, które jest dla nas tym “idealnym” i boimy się, że stracimy taką ofertę.

W sytuacji, gdy posiadamy ofertę kredytową możemy pozwolić sobie w pierwszej kolejności na zakup wymarzonej nieruchomości, a dopiero później sprzedać swoje dotychczasową. W takiej sytuacji pozyskane środki będzie można przeznaczyć na spłatę części kredytu. Należy wiec wziąć również prowizję kredytu, która szacowana jest od przyznanej jednak niewypłaconej kwoty oraz prowizję od nadpłaty w sytuacji, gdy brana jest nadpłata.

Innym, jednak nie rzadziej spotykanym scenariuszem jest zawarcie umowy przedwstępnej przed sprzedażą nieruchomości. Należy zawrzeć niej zapis, że sprzedający zgadza się na sfinalizowanie transakcji w późniejszym, ustalonym terminie. Kolejne kroki zależą od tego, czy nieruchomość, którą kupujemy pochodzi z rynku wtórnego czy pierwotnego.

• Rynek wtórny - nieruchomości na tym rynku wiążą się z koniecznością jednorazowej spłaty całości kredytu hipotecznego. Niestety koniecznym warunkiem jest posiadanie wkładu własnego. W takiej sytuacji brana jest pod uwagę nasza nieruchomość.
• Rynek pierwotny – nieruchomości na tym rynku przekazywane są kupującemu w stanie surowym. W takiej sytuacji kredyt wypłacany jest w transzach, ponieważ objęte jest także wykończenie nieruchomości. Niestety większość banków nie akceptuje tego, że nasze własne mieszkanie nie zostało jeszcze sprzedane. Dlatego też istnieje możliwość, że będą one rozpatrywały nasz wniosek w sposób indywidualny, biorąc przy tym pod uwagę ryzyko. Posiadają także one jeden z wymogów, którym jest posiadanie wkładu własnego, który będziemy musieli posiadać przed wypłatą ostatniej z transz. Jest to forma rozliczeń nie tylko z bankiem, ale również z deweloperem., dlatego należy sfinalizować sprzedaż mieszkania i zakup nowego.

Istnieje jeszcze jedna możliwość, która jest najtańsza. Jest to opcja skorzystania kredytowania hipotecznego na rynku. Daje nam ona możliwość sprzedaży nieruchomości z kredytem oraz zakupienie nowego mieszkania w czasie późniejszym. Istnieje także możliwość umówienia się z nabywcą na przekazanie kluczy lub na wynajem na potrzebny czas w czasie między obiema transakcjami.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem i kupić nowe?

W sytuacji, gdy kupiliśmy nowe mieszkanie z pomocą kredytu najkorzystniejszą z opcji będzie podpisanie umowy sprzedaży mieszkania z kredytem dopilnowując, by transakcje zostały wykonane jedna po drugiej. W takiej sytuacji będziemy mogli poinformować bank, który udziela nam kredytu o tym, że poprzedni został już spłacony. Dlaczego? Przede wszystkim dlatego, że zazwyczaj cała procedura nie trwa dłużej niż dwa tygodnie, jeśli nie dostarczymy do banku takiego zaświadczenia jak najszybciej, czas może się znacznie wydłużyć. Nie należy zapomnieć również o ustaleniu okresu w jakim bank przekaże nam środki na konto. W innym przypadku może zdarzyć się, że będziemy zmuszeni spłacać dwa kredyty jednocześnie, a nie zawsze nasza sytuacja finansowa nam na to pozwala.

Zmiana mieszkania a podatek

Przepisy podatkowe w jasny sposób informują nas o tym, że obowiązuje nam konieczność zapłacenia podatku przed upływem 5 lat. Oczywiście możemy kupić w tym czasie nową nieruchomość, należy się wiec zapoznać z PIT-39, by wiedzieć w jaki sposób należy interpretować jego postanowienia. Czy i kiedy należy zapłacić podatek?

Ogólnie uważa się, że wszystkie dochody, które pochodzą ze sprzedaży nieruchomości są dochodami opodatkowanymi. W sytuacji, gdy sprzedaliśmy mieszkanie za kwotę wyższą niż ją nabyliśmy musimy taki podatek uiścić. Niewiele osób zdaje sobie jednak sprawę z tego, że w takiej sytuacji możemy skorzystać z ulgi podatkowej. W jaki sposób to zrobić? Nic nadzwyczajnego, ponieważ wystarczy sprzedać swoją nieruchomość i przed upływem 5 lat zakupić nową. Są one wtedy przeznaczone na tak zwane własne cele mieszkaniowe co podlega ustąpieniu zobowiązania podatkowego.

Do końca 2018 roku sprzedający mieszkanie byli zmuszeni wykorzystać swój kapitał, który pochodził ze sprzedaży nieruchomości w terminie maksymalnie do dwóch lat podatkowych od daty podpisania aktu notarialnego. Od 1 stycznia 2019 roku przepisy jednak się zmieniły i okres ten został wydłużony do lat trzech. W tym czasie konieczne jest podpisanie ostatecznej umowy, która przenosi prawo własności do mieszkania. Należy mieć na uwadze, że nie zależnie od tego czy mamy do czynienia z umową przedwstępną czy też deweloperską nie jesteśmy zwolnieni z obowiązku opodatkowania.