X

Jak wycenić mieszkanie do sprzedaży?

Wycena wartości rynkowej nieruchomości, jak wycenić do sprzedaży. Cała prawda o obliczaniu ceny i wartości mieszkań w Polsce.

Sprzedaż nieruchomości na własną rękę nie jest wcale taka prosta, jak się może wydawać. Jeżeli w takim razie mamy zamiar dokonać takiej transakcji po raz pierwszy, możemy poczuć się w tym wszystkim nieco zagubieni. Od czego w takim razie powinniśmy zacząć nasze przygotowania? Przede wszystkim oczywiście powinniśmy zacząć od wyceny naszego mieszkania. Wiele problemów ze sprzedażą lokalu wynika właśnie z jego wyceny. Dlaczego jednak jest to takie ważne aby dobrze oszacować wartość mieszania i jak powinniśmy się za to zabrać? Już mówimy.

Czytając ten artykuł dowiesz się:
  • Dlaczego oszacowanie ceny nieruchomości jest takie ważne?
  • Jak dobrze wycenić nieruchomość?
  • Czy można wycenić nieruchomość z lokatorem, komornikiem czy kredytem?
  • W jaki sposób możemy wycenić udziały w nieruchomości?
  • Dlaczego warto skorzystać z pomocy profesjonalisty?

Dlaczego oszacowanie ceny nieruchomości jest takie ważne?

Przeprowadzając rozmowy z naszymi Klientami, dostaliśmy naprawdę dużo pytań o wycenę mieszkania. Zebraliśmy więc dla Was najważniejsze informacje na ten temat by pokazać że do sprzedaży mieszkania niezbędna będzie jego wycena.
Nasza rozmowa na temat wyceny nieruchomości rozpoczęła się od naszego Klienta Marcina:


„Jestem właścicielem średniej wielkości mieszkania z trzema pokojami. Chcę je jak najszybciej sprzedać, ponieważ bardzo potrzebuję gotówki. Nie wiem jednak jak powinienem zacząć. Mieszkanie jest w miarę dobrym stanie, chociaż jest trochę zniszczone. Nie mam jednak wystarczająco dużo pieniędzy na remont. Mieszkanie na pewno jest trochę warte, lecz nie jestem w stanie powiedzieć ile.”


Następnie dostaliśmy kolejnego maila, tym razem od naszej Klientki Marii:


„Moje mieszkanie jest zadłużone i chciałabym je sprzedać. Nie wiem jednak zupełnie w jaki sposób powinnam je wycenić? Czy jest możliwe, że kiedyś je w ogóle sprzedam? Na pewno załatwiłoby to sprawę moich wszelkich problemów finansowych.”


Oczywiście te dwie wiadomości to nie wszystko, a po jakimś czasie otrzymaliśmy o wiele więcej podobnych. Chcieliście wiedzieć, czy żeby sprzedać nieruchomość powinniście sporządzić jej wycenę, oraz w jaki sposób tego dokonać i co tak naprawdę ma największy wpływ na cenę sprzedawanego lokalu.

Wycenę mieszkania sporządza się najczęściej jeszcze przed sprzedażą nieruchomości. Dokonuje się tego w celu ustalenia realnej wartości sprzedawanej nieruchomości. Należy pamiętać, że różnica pomiędzy ceną ofertową a ostateczną potrafi często wynosić nawet do kilkunastu bądź kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dlatego właśnie żeby otrzymać pożądaną sumę, do ceny wyjściowej dodaje się ok. 10% ceny, na przyszłe negocjacje. Jeżeli właściwie wycenimy nieruchomość, możemy sprzedać ją bez strat i w dodatku w szybkim czasie.

Decydując się na samodzielną wycenę oraz sprzedaż mieszkania, wiele osób stosuje metodę „prób i błędów”, gdyż chcą oni sprawdzić czy ktoś zdecyduje się na kupno ich nieruchomości za cenę, którą zaproponowali. W końcu w razie zbyt wysokiej ceny mogą ją obniżyć, a jeśli cena będzie zbyt niska, będzie można ją podwyższyć. Prawdę mówiąc takie zabiegi ani trochę nie pomagają osobie sprzedającej, a wręcz wyrządzają różne szkody, ponieważ:

  • Cały proces przebiega dłużej niż powinien;
  • Zainteresowanie Klientów wystawionym mieszkaniem spada;
  • Kwota otrzymana ze sprzedaży nieruchomości jest zbyt zaniżona.
sprzedaż nieruchomości a wycena firma wyceniająca nieruchomości

Co wpływa na wycenę mieszkania?

Jeżeli decydujemy się na wycenę nieruchomości na własną rękę, pamiętajmy że istnieją różne czynniki, które mają mniejszy czy większy wpływ na to jaką ilość pieniędzy ze sprzedaży otrzymamy do ręki. Wśród nich znajdują się:

  • Lokalizacja mieszkania – czym dzielnica, w której znajduje się mieszkanie jest bardziej atrakcyjna, tym jego wartość jest wyższa. Na to jaka będzie jego cena wpływa również to czy umiejscowione jest ono przy ruchliwej ulicy, czy w cichym, przytulnym miejscu na uboczu. Na cenę wpływa również to co mamy za oknem – spokojny park, czy może głośny plac zabaw.
  • Rodzaj zabudowy – bez wątpienia mieszkanie w nowoczesnym apartamentowcu będzie różniło się cenowo od tego w starej kamienicy.
  • Status prawny nieruchomości – sprawdzenie księgi wieczystej mieszkania, w której znajdują się informacje dot. praw do danego lokalu – kto je posiada, w jakim zakresie i na jaki okres czasu, oraz czy lokal jest współwłasnością, własnością czy może użytkowaniem wieczystym.
  • Kondygnacja – niewątpliwie duży wpływ na wycenę mieszkania ma samo jego położenie w budynku. Najatrakcyjniejszym położeniem dla takiego lokalu mieszkalnego będzie drugie i trzecie piętro.
  • Metraż i rozkład pomieszczeń – oczywiście czym większa powierzchnia lokalu, tym wyższa będzie jego cena. Na wycenę mieszkania duży wpływ ma również liczba pokoi, czy okien. Jeżeli do mieszkania przynależy również piwnica, garaż czy miejsce parkingowe, to cena będzie oczywiście wyższa. W dobie koronawirusa i nie tylko bardzo pożądanym elementem nieruchomości jest również balkon czy ogródek, gdyż nabywca ceni sobie możliwość wyjścia na świeże powietrze.
  • Stan nieruchomości – przy wycenie mieszkania bierze się pod uwagę nie tylko technologię wykorzystaną podczas jego budowy, ale również stan techniczny budynku i to kiedy powstał.

Jak wycenić mieszkanie z kredytem?

Kredyt hipoteczny to żadna przeszkoda w wycenie nieruchomości jak i jego sprzedaży, jednak potrafi stanowić on niemałe utrudnienie. Zanim więc zdecydujemy się na wystawienie mieszkania na sprzedaż, musimy dostać zgodę banku oraz załatwić wszystkie potrzebne formalności.

Chociaż bank zabezpiecza się wpisem do księgi wieczystej, to nadal pozostajemy właścicielem nieruchomości i mamy prawo do dobrowolnego dysponowania nią. Abyśmy mogli ją sprzedać, będziemy potrzebowali jej wyceny. By dokonać takiej wyceny, bank w którym zaciągnęliśmy kredyt, powinien wydać zaświadczenie o tym jaki jest bieżący stan zadłużenia wraz z odsetkami. W taki sposób będziemy wiedzieć ile możemy zarobić na sprzedaży naszego lokalu po jego spłaceniu. Wysokość zobowiązania wobec banku będzie też istotna dla potencjalnego kupującego naszej nieruchomości więc podczas przeprowadzania wyceny musimy wziąć pod uwagę, że środki ze sprzedaży mieszkania podzielone zostaną na dwie części. Pierwsza wartość przekazywana jest wierzycielowi hipotecznemu, a druga trafia do rachunku bankowego osoby sprzedającej. Druga z wartości stanowi różnicę pomiędzy ceną transakcji, a pozostałą kwotą do spłaty z tytułu kredytu hipotecznego. Warto w takim razie wziąć to pod uwagę biorąc się za wycenę mieszkania z kredytem.

W jaki sposób mieszkanie z długiem i komornikiem?

Aby wycenić zadłużone mieszkanie, powinniśmy ustalić wysokość samego zadłużenia. W tym celu należy skontaktować się z wierzycielem, którym jest najczęściej wspólnota bądź spółdzielnia mieszkaniowa, a w najgorszym możliwym wypadku będzie to komornik. Podobnie jak z mieszkaniem z kredytem hipotecznym powinniśmy zdać sobie sprawę z tego, że środki ze sprzedaży lokalu zostaną podzielone na dwie części, z których jedna zostanie przekazana wierzycielowi, a druga trafi do rachunku bankowego osoby sprzedającej.

zniszczona nieruchomość nieruchomość do remontu na sprzedaż

Jak dokonać wyceny mieszkania z lokatorem?

Jako właściciel nieruchomości zgodnie z prawem możemy sprzedać je na rynku wtórnym. Powinniśmy w tym celu sporządzić wycenę naszego lokalu. Decydując się na sprzedanie mieszkania z zameldowanym w nim lokatorem, musimy zdać sobie sprawę, że cena, którą za takie mieszkanie oczekujemy będzie dużo niższa w porównaniu z podobnymi nieruchomościami.

Transakcja sprzedaży nieruchomości z lokatorem nie należy do najłatwiejszych. Kupcy zazwyczaj trzymają się od takich ofert z daleka. Patrząc na takie przypadki można stwierdzić że słusznie obawiają się oni problemów związanych z takimi mieszkaniami. Jednak czy zawsze tak jest? Wszystko tak naprawdę zależy od tego kto oraz w jakim celu chce nabyć taką nieruchomość.

Na wycenę takiego lokalu z zamieszkałym w nim lokatorem, bez wątpienia wpływa to czy ów lokator płaci czynsz, ile ma lat, czy jest bliską dla właściciela osobą, w jaki sposób użytkuje lokal, oraz to czy były już podejmowane kroki do ewentualnej jego eksmisji.

Jeżeli jednak wystawione na sprzedaż mieszkanie z mieszkającym w nim lokatorem mieści się w ładnej okolicy, jest duże, oraz ma wiele innych zalet, to naprawdę warto zacząć szukać kupca wśród osób, dla których będzie to inwestycja oraz lokata kapitału na przyszłość.

Jak wycenić nieruchomość, która wymaga remontu?

Kiedy mamy styczność z atrakcyjną ofertą kupna nieruchomości, musimy pamiętać że jej atrakcyjność jest czymś spowodowana. Decydując się więc na wycenę mieszkania na własną rękę, musimy zdać sobie sprawę z tego, że na obniżenie jego wartości wpływa ogólna kondycja całego lokalu. Musimy w takim razie oszacować, jakiej ilości zainwestowanych pieniędzy będzie wymagać generalny remont mieszkania. Jeżeli nie znamy dokładnego stanu mieszkania, które wymaga remontu, gdyż ciężko orzec to po wstępnych oględzinach, warto zgłosić się po opinię inspektora nadzoru budowlanego. Inspektor zwróci uwagę nawet na rzeczy, o których, nabywca by nie pomyślał, oraz sprawdzi czy mieszkanie jest aby na pewno w pełni bezpieczne.

Warto zdać sobie sprawę z tego, że wkłady remontowe nie podnoszą od razu wartości nieruchomości o wartość wykonanych prac. Jeżeli więc zerwiemy starą tapetę, odmalujemy na nowo ściany w pokojach, czy zmienimy lampę, to nasza włożona praca poprawi tylko efekt wizualny mieszkania, lecz nie wpłynie ona na znaczne podwyższenie ceny wystawionej nieruchomości.

W jaki sposób możemy wycenić udziały w nieruchomości?

Żeby wycenić udziały w nieruchomości powinniśmy wpierw dokonać samej wyceny rynkowej takiej nieruchomości. Aby to uczynić, powinniśmy wziąć pod uwagę wszelkie wymienione wcześniej czynniki, wpływające na wartość nieruchomości. Następnym krokiem będzie przygotowanie procentowego podziału udziałów, oraz określenie jaka część nam przysługuje. Na końcu przystępujemy do wycenienia proporcjonalnie naszych udziałów.

Skorzystaj z pomocy profesjonalistów

Samodzielne przeprowadzenie wyceny należy do dość skomplikowanych i mozolnych zadań. Profesjonalny pośrednik nieruchomości jest osobą doświadczoną i potrafi prawidłowo ocenić sytuację, która obecnie panuje na rynku mieszkaniowym. Agent nieruchomości zna wszystkie trendy, które kształtują cenę mieszkania oraz ma wgląd zarówno w systemy transakcyjne, jak i księgi wieczyste czy inne potrzebne dokumenty, które pozwalają mu precyzyjnie ustalić cenę mieszkania.

Taka wycena nieruchomości sporządzona przez profesjonalistę będzie więc nie tylko uwzględniała czynniki subiektywne i zewnętrzne, ale i twarde czynniki techniczne. Skorzystanie z pomocy profesjonalistów jest więc naprawdę mocno zalecana, gdyż żadna inna osoba nie jest w stanie wykonać przeprowadzonych szacowań i czynności rzeczoznawcy majątkowego, chociażby ze względu na ograniczony dostęp do danych.

kupiona nieruchomość podczas pandemii sprzedane mieszkanie w czasie pandemii