Jak przepisać właściciela mieszkania w spółdzielni i wspólnocie?
Gdy sprzedajemy swoje mieszkanie, musimy pamiętać nie tylko o podpisaniu umowy kupna — sprzedaży, przeprowadzce czy formalnościach. Bardzo ważne jest także przepisanie nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej oraz we wspólnocie. W jaki sposób to zrobić? Z jakimi instytucjami należy się rozliczyć po zbyciu mieszkania?
Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa — różnice
Nie wiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że wspólnota i spółdzielnia są innymi instytucjami. Łączy ich oczywiście cel, który polega na zarządzaniu wspólną nieruchomością. Okazuje się jednak, że forma tych działalności znacznie się różni.
Różni je nie tylko status prawny czy obowiązki, ale również sama działalność. Wszystkie te różnice mają bardzo duże znaczenie, dla ludzi, którzy są właścicielami mieszkań w blokach. Warto jest wiec zapoznać się z tymi instytucjami, aby mieć świadomość, czym się zajmują. Szczegóły procesu przepisywania właściciela mieszkania zawiera artykuł na naszym blogu.
Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Wiele lat temu spółdzielnia mieszkaniowa była bardzo popularna. Powstawały one nie tylko w branży nieruchomości, ale także w rolnictwie i przemyśle. Pierwsze z nich powstały w 1980 roku, była to spółdzielnia Beamten — Wohnungsverein w Bydgoszczy oraz Towarzystwo Pomoc — Spółka Budowlana w Poznaniu. Na chwilę obecną, w Polsce istnieje już około 4 tysięcy tego podmiotu, różnią je tylko przepisy prawne.
Okazuje się, że ich liczba jest bardzo wysoka, a w jej skład wchodzą między innymi: rada nadzorcza, zarząd i wielu pracowników, którzy zajmują się administracją oraz zarządzaniem nieruchomościami. Obecnie spółdzielnie traktuje się jako przedsiębiorstwa, które nie tylko zatrudniają wiele osób, ale również prowadzą przetargi i prowadzą działalność inwestycyjną. Zazwyczaj swoje siedziby mają w blokach.
Jeśli jesteśmy właścicielem mieszkania w bloku, to nie oznacza to, że automatycznie stajemy się członkiem spółdzielni. Możemy nim jednak zostać, jeśli chcemy, konieczne jest jednak uiszczenie opłaty wpisowej. Po wielu formalnościach będziemy mogli uczestniczyć w zebraniach.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa i czym się zajmuje?
Działalność wspólnoty mieszkaniowej różni się od spółdzielni. W ich przypadku zarząd nie jest powoływany i nie posiadają prezesa. Prawo głosu mają mieszkańcy, którzy posiadają lokale w budynku mieszkaniowym. Sprawami administracyjnymi zajmują się zarządcy.
Działalność wspólnoty mieszkaniowej różni się od spółdzielni. W ich przypadku zarząd nie jest powoływany i nie posiadają prezesa. Prawo głosu mają mieszkańcy, którzy posiadają lokale w budynku mieszkaniowym. Sprawami administracyjnymi zajmują się zarządcy.
Różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową
Jak już wiemy, obie te instytucje znacznie się różnią. Podstawowymi różnicami są:
Wspólnota mieszkaniowa:
- Nie mają osobowości prawnej
- Wszyscy właściciele mieszkań wchodzą w skład wspólnoty
- Lokale są odrębnym przedmiotem własności
- Właściciele mieszkań stają się członkami wspólnoty z mocy prawa
- Wszystkie decyzje, na przykład wybór firmy remontowej podejmowane są przez całą wspólnotę
Spółdzielcza mieszkaniowa:
- Posiada osobowość prawną
- Zgromadzenia członków
- Każdy członek ma takie samo prawo głosu
- W jej skład wchodzą właściciele mieszkań: z prawem lokatorskim, z prawem własnościowym, odrębne własności
- Aby zostać członkiem spółdzielni, należy uiścić opłatę wpisową
- Decyzyjny jest zarząd
Czy sprzedaż mieszkania należy zgłosić do wspólnoty lub spółdzielni?
W obu przypadkach osoba, która zbywa mieszkanie, jest zobowiązana do niezwłocznego poinformowania o tym instytucji. Eksperci uważają, że informowanie organów o sprzedaży lokalu jest bardzo dobre, ponieważ pozwala to między innymi uniknąć kłopotów związanych z rozliczeń z mediami. Kiedy należy zgłosić sprzedaż nieruchomości? Najlepiej zrobić to od razu po podpisaniu umowy. Nie musimy osobiście udawać się do ich biur. Najczęściej wystarczy wysłanie e-maila, wysłanie pisma lub krótki telefon. Ważne jest zawiadomienie, o zmianie właściciela, aby spółdzielnia, czy wspólnota wiedziały o wyprowadzce sprzedającego.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego — czy potrzebna jest zgoda spółdzielni?
Nie ma konieczności pytanie o zgodę dotyczącą sprzedaży nieruchomości ani spółdzielni, ani wspólnoty, niezależnie od tego, czy mieszkanie posiada status własnościowy, czy spółdzielczy własnościowy. Sytuacja jest inna, jeśli chcemy sprzedać swoją nieruchomość kupującemu, który chce w niej uruchomić działalność gospodarczą. Taka zgoda jest konieczna. Jak sprzedać taką nieruchomość?
Jak przepisać własność mieszkania w spółdzielni i wspólnocie?
Niestety samo podpisanie aktu własności z nowym właścicielem nie oznacza, że jest to koniec formalności. Musimy również dopilnować, by wszystkie umowy z mediami zostały przepisane na nowego właściciela.
Spółdzielnia i wspólnota — konieczne formalności
Mimo że niema konieczności informowania spółdzielni i wspólnoty o chęci sprzedaży mieszkania, warto, jest to zrobić, zwłaszcza jeśli chodzi o tę pierwszą. Konieczne jest także przeniesienie wszystkich umów z mediami. Oczywiście na pewno notariusz prześle taką informację do spółdzielni, gdzie zostanie przekalkulowana wysokość czynszu.
Jeśli sprzedaliśmy odrębną nieruchomość z udziałami w gruncie i zarządza nią wspólnota, to jesteśmy zobowiązani udać się do zarządcy, by zgłosić fakt podpisania aktu notarialnego. Dzięki temu przepisanie właściciela mieszkania i naliczenie opłat czynszowych będzie dużo łatwiejsze.
Sprzedaż mieszkania a meldunek
W Polsce istnieje obowiązek meldunku, jednak nie jest on egzekwowany. Mimo to warto go posiadać, ułatwi nam to odbieranie poczty z urzędów i ZUS-u. Dzięki posiadaniu meldunku będziemy mogli również brać udział w wyborach samorządowych czy prezydenckich. Jeśli natomiast chcemy uniknąć nieprzyjemności, najbezpieczniej będzie wymeldować się z mieszkania, które sprzedajemy. W problemach z meldunkiem lub z sprzedażą mieszkań z lokatorem, pomóc może nasz artykuł.
Kiedy jest najlepszy moment na wymeldowanie się?
Aby mieszkanie zostało sprzedane zgodnie z przepisami i prawem, warto, jest dopilnować uregulowania wszystkich kwestii formalnych i finansowych. Podpisanie umowy przedwstępnej jest bardzo ważne, jednak nie daje nam to gwarancji, że kupujący się nie wycofa.
Najlepiej jest wymeldować się ze sprzedawanej nieruchomości chwilę przed opuszczeniem. Należy zrobić to w urzędzie gminy, składając formularz. Jesteśmy zmuszeni przy tym okazać paszport lub dowód osobisty.
Sprzedaż mieszkania – rozliczenie opłat za czynsz oraz media
Podczas sprzedaży mieszkania nie należy zapominać o rozliczeniu opłat i mediów. Dzięki przepisom prawnym nie powstaną konflikty między kupującymi a sprzedającymi. Bardzo ważną kwestią jest czynsz, który odprowadzany jest co miesiąc do spółdzielni i wspólnoty w formie zaliczek. Oprócz zaliczek na pokrycie mediów, w czynszu znajduje się także wynagrodzenie dla zarządcy, koszty administracyjne oraz składki na fundusz remontowy.
Rozliczenie opłat i czynszu podczas sprzedaży jest bardzo proste:
- Stary właściciel odpowiada za nieruchomość do momentu wydania lokalu
- Gdy mieszkanie zostanie przekazane, to nowy właściciel odpowiada za regulowanie należności
- Podczas rozliczenia zaliczek na media i czynsz pokrywa je sprzedający
Od kiedy nowy właściciel musi płacić czynsz?
Nowy właściciel zobowiązany jest pokrywać koszty związane z nieruchomością dopiero w momencie przekazania mieszkania. Czyli w momencie, gdy oddajemy klucze i spisujemy protokół zdawczo – zbiorczy.
Bardzo często zdarza się, że to obie strony ustalają wszystkie szczegóły, które dotyczą przejęcia przez nabywcę nieruchomości. Zazwyczaj jest to kolejny miesiąc rozliczeniowy. Dzięki temu unikniemy wielu kłopotów. Jeśli nie uda nam się dojść w tej kwestii do porozumienia, to nie należy się tym martwić. Przepisy Kodeksu Cywilnego zawierają informacje na ten temat i konieczne jest dostosowanie się do nich.
Zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością — rozliczenie z poprzednim właścicielem
Jeśli jesteśmy właścicielami lokalu ze wspólnotą mieszkaniową, konieczne jest rozliczenie wszystkich kosztów zarządu nieruchomością wspólną. To właśnie zaliczki w formie bieżących opłat pozwalają pokryć koszty zarządu. Zgodnie z przepisami w momencie przekazania mieszkania kupującemu przechodzą właśnie na niego.
Sprzedaż mieszkania — rozwiązanie umowy z gazownią
Podczas sprzedaży nieruchomości koniecznie musimy pamiętać także o sprawach formalnych związanych z dostawcą gazu. Musimy przepisać liczniki na nowego nabywcę. Rozwiązanie umowy powinno zostać dokonane w przeciągu 7 dni od dnia sprzedaży.
Jeśli tego nie dopilnujemy to mimo sprzedania nieruchomości, nadal będziemy odpowiadać za rachunki. Nowy właściciel może zawrzeć nową umowę z gazownią. Aby skutecznie przepisać umowę za gaz, należy sporządzić protokół zdawczo – odbiorczy, który musimy dostarczyć do biura obsługi dostawcy gazu.
Sprzedaż mieszkania – rozliczenie opłat za prąd
Kolejną nie mniej istotną kwestą jest przepisanie umowy dotyczącej energii elektrycznej. Zasada działania jest identyczna jak w przypadku rozwiązania umowy z gazownią. Również należy spisać protokół i dostarczyć go do biura. Dzięki temu zostanie nam wydać ostateczny rachunek rozliczeniowy, który jesteśmy zmuszeni pokryć.
Czy długi za niepłacony czynsz przejdą na nowego właściciela?
To pytanie zadaje sobie wielu kupujących, obawiając się, ze kupią mieszkanie z długiem i będą musieli go spłacić. Na szczęście tak się nie stanie. Oczywiście nabywca przejmuje zadłużenia poprzedniego właściciela, jednak nie jeśli chodzi o należności do spółdzielni czy wspólnoty, chyba, ze sami zdecydują inaczej.
Jeśli więc sprzedający posiada zadłużenie, to on jest dłużnikiem, a nie nowy nabywca. Dzięki takim przepisom prawnym, zarówno spółdzielnia, jak i wspólnota nie mają możliwości egzekwowania długu od nabywcy. Najprawdopodobniej będą windykować poprzedniego właściciela aż do spłaty zadłużenia. Ten artykuł, może udzielić Ci potrzebnych informacji, na temat sprzedaży nieruchomości z długiem.
Podsumowanie
Podczas sprzedaży mieszkania musimy pamiętać o uregulowaniu wszystkich kwestii prawnych i formalnych. Ważne jest również poinformowanie zarówno wspólnoty, jak i spółdzielni, że lokal został sprzedany i posiada nowego właściciela. Nie zapominajmy, że wyprowadzka i wymeldowanie wiąże się także z poinformowaniem między innymi urzędów o zmianie adresu do korespondencji. Jesteśmy specjalistami w skupie mieszkań w całej Polsce.