X
+48 690 153 037
Bezpłatna wycena mieszkania

Infolinia:

+48 690 153 037
Bezpłatna wycena mieszkania
Kontakt

Sprzedaż mieszkania: 7 największych wyzwań

Chcąc sprzedać mieszkanie, każdy sprzedający musi uzbroić się w dużą dawkę cierpliwości. Dlaczego? Ponieważ sprzedaż mieszkania w Polsce może potrwać nawet kilka miesięcy. To jednak nie wszystko, ponieważ na jego drodze mogą pojawić się również inne wyzwania. Jakie?

Ustalenie wartości mieszkania

Chcąc sprzedać mieszkanie, pierwsze co musimy zrobić, to przede wszystkim ustalić jego cenę, zarówno tę transakcyjną, jak i ofertową. Pierwszą powinna być ta, którą faktycznie chcemy otrzymać za lokal. Jeśli natomiast chodzi o ofertowa, to jest to kwota, która pojawi się w ogłoszeniu. Każdy zdaje sobie sprawę z tego, że jest ona nieco zawyżona, tak by potencjalny kupiec miał możliwość targowania się. Dzięki temu obie strony będą zadowolone. Należy jednak mieć na uwadze, że sprzedając mieszkanie, jesteśmy zobowiązani do zapłacenia podatku w Urzędzie Skarbowym, prowizji dla ewentualnej agencji nieruchomości, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłaceniu notariusza.  W takiej sytuacji cena ofertowa, czyli zawyżona sprawi, że nie będziemy stratni.

Jak wycenić mieszkanie na sprzedaż?

Aby wycenić mieszkanie na sprzedaż, należy przede wszystkim zapoznać się z ceną rynkową, tak by oszacowana wartość była to niej przybliżona. Da nam to możliwość negocjacji ceny nieruchomości z kupującym. Jeśli nie mamy w tym doświadczenia, to możemy wykorzystać trzy sprawdzone sposoby:

172586444_m_normal_none

Samodzielne przeszukiwanie ofert

Na wielu stronach ogłoszeniowych znajdziemy setki ofert dotyczących sprzedaży mieszkania. Mimo że jest to proces bardzo żmudny, to również całkowicie bezpłatny. Poza tym nie mając doświadczenia, możemy nie potrafić znaleźć ofert zbliżonej do naszej. Należy również pamiętać, że inni zbywcy mogli znacznie zaniżyć lub zawyżyć cenę nieruchomości.

Wycena online

Kolejnym bardziej efektywnym sposobem na wycenę mieszkania na sprzedaż jest skorzystanie z profesjonalnego kalkulatora wyceny nieruchomości, który na wielu stronach internetowych jest całkowicie za darmo. Dzięki wprowadzeniu do niego wszystkich danych, takich jak metraż czy lokalizacja, mamy pewność, że otrzymamy rzetelny raport zgodny z rynkiem nieruchomości.

Pomoc doradcy lub rzeczoznawcy

Jest to opcja dla każdego zbywcy, który nie ma żadnego doświadczenia w sprzedaży mieszkania i jego wycenie. Rzeczoznawca majątkowy wykona dla nas tak zwany operat szacunkowy, który może okazać się niezbędny do sprzedaży mieszkania kupionego na kredyt lub uzyskanego w spadku. Warto jednak mieć na uwadze, że koszt takiej usługi nie jest niski, ponieważ może wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

Określenie stanu prawnego i technicznego mieszkania

Podczas sprzedaży mieszkania musimy pamiętać również o określeniu stanu prawnego i technicznego mieszkania, co jak się okazuje, może przysporzyć nam wielu problemów.

Stan prawny

Najprostszą sytuacją jest sprzedaż mieszkania, którego jesteśmy właścicielami lub gdy posiadamy spółdzielczość własnościową prawa do lokalu. Należy jednak pamiętać, że jeśli chodzi o tę drugą sytuację, to niestety jest ona jednoznaczna z brakiem posiadania księgi wieczystej, co może być znacznym utrudnieniem w przypadku, gdy nabywca stara się o kredyt hipoteczny.

Ustalenie najważniejszych kwestii dotyczących lokalu

Przede wszystkim powinniśmy zacząć od ustalenia kilku ważnych kwestii jak na przykład czy prawo do mieszkania przysługuje do lokalu usługowego, czy mieszkalnego. W przypadku tego drugiego, zameldowanie na pobyt stały jest niestety niemożliwe. Jeśli nie posiadamy takich informacji, to na pewno pomoże nam w tym akt notarialny, wyrok sądowy, poświadczenie dziedziczenia lub zaświadczenie ze spółdzielni o przekształceniu.

To jednak nie wszystko, ponieważ zbywca musi również ustalić, kto ma prawo do nieruchomości czy mieszkanie ma księgę wieczystą, czy mamy udział w gruntach, czy nasz nieruchomość nie jest zadłużona oraz jakie dodatkowe elementy przynależą do mieszkania.

181214645_m_normal_none

Nie tylko stan prawny mieszkania, ale również — stan regulacji prawnej gruntów

Oprócz stanu prawnego lokalu jako sprzedający musimy mieć również informacje dotyczące stanu regulacji prawnej gruntu, na którym znajduje się nasze mieszkanie. Najkorzystniejszy jest grunt uregulowany, ponieważ dzięki niemu mamy pewność, że jego właścicielem jest spółdzielnia lub wspólnota mieszkaniowa.  Może jednak zdarzyć się, że to każdy z właścicieli mieszkań, które znajdują się na danej części, jest jego właścicielem. Poza tym możemy dowiedzieć się, że spółdzielnia lub wspólnota zawarła z urzędem umowę, na podstawie której odprowadzana jest składka za korzystanie z niego.

Niestety, jeśli korzystanie z gruntu nie jest uregulowane, to sprzedaż mieszkania może zostać znacznie skomplikowana. Konieczne jest założenie księgi wieczystej, jeśli tego nie zrobimy, to mieszkanie możemy sprzedać jedynie klientowi, który chce kupić je za gotówkę, a dodatkowo wartość naszej nieruchomości zostanie znacznie zaniżona.

Stan techniczny mieszkania

Aby sprzedać mieszkanie w jak najkrótszym czasie, musimy również posiadać informacje dotyczące stanu technicznego mieszkania. Pewne jest to, że każdy potencjalny kupiec będzie miał co do niego wiele pytań. Jeśli natomiast wprowadzimy go w błąd lub nie będziemy mieć takich informacji, to niestety cena mieszkania nie będzie odpowiednio oszacowana, co z czasem może przysporzyć nam wielu kłopotów. Co obejmuje stan techniczny mieszkania na sprzedaż?

Stan techniczny mebli, sprzętu AGD, który nie jest w zabudowie czy oświetlenie nie wpływa na wycenę mieszkania. Oczywiste jest, że przeprowadzony remont kuchni czy łazienki znacznie zwiększa wartość rynkową mieszkania, nie mniej jak korzystny układ pomieszczeń.

Tak czy inaczej, warto, jest się odpowiednio przygotować, przed przyjęciem potencjalnego kupca, tak by nie mógł nas on zaskoczyć żadnym pytaniem. Odpowiednia prezentacja mieszkania oraz posiadanie niezbędnych dokumentów znacznie, zawyży to szansę na szybką sprzedaż.

Przygotowanie dokumentów

Konieczne jest także wcześniejsze przygotowanie niezbędnych dokumentów, które może chcieć sprawdzić potencjalny kupiec. Są to między innymi:

Trzy możliwości sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkania może odbywać się na dwa różne sposoby, zależy to wyłącznie od nas.

Samodzielna sprzedaż mieszkania

Jeśli ktoś zadaje sobie pytanie jak sprzedać mieszkanie bez pośredników, trafił idealnie. Bardzo często zdarza się, że sprzedający mieszkanie robią to na własną rękę. Jest to dobry sposób, ponieważ dzięki temu mają kontrolę nad całym procesem. Niestety, jeśli nie posiada on doświadczenia w tego typu transakcjach, to może okazać się, że nie jest to tak proste, jak wcześniej zakładał. Po pierwsze sama wycena nieruchomości może być nie lada utrudnieniem. Poza tym określenie stanu technicznego i prawnego nieruchomości lub skompletowanie niezbędnych dokumentów również może przysporzyć nie mało problemów.

Cały proces sprzedaży na własną rękę, biorąc pod uwagę stworzenie oferty, poszukiwanie klienta i podpisanie umowy, jest skomplikowany i wymaga od nas dużej dawki cierpliwości i czasu. Naszą nieruchomość na sprzedaż można wystawić w wielu miejscach.

141642607_m_normal_none

Pomoc doradcy

Korzystając z pomocy doradcy nieruchomości, sprzedający zapewnia sobie jednocześnie maksymalizację zysków z transakcji. Może on również liczyć na doświadczenie profesjonalisty, który zajmuje się poszukiwaniem kupców, promocją oferty sprzedaży, wykonaniem zdjęć nieruchomości, oprowadzeniem zainteresowanych. Dodatkowo oferują swoją pomoc podczas dopełnienia wszelkich niezbędnych formalności, w tym podpisania umowy kupna – sprzedaży.

Dwa typy klientów — gotówkowy i kredytowy

Sprzedając mieszkanie, bierzemy pod uwagę, że możemy trafić zarówno na kupca, który chce nabyć nasza nieruchomość za gotówkę, jak i tego, który kupi je na kredyt. W przypadku tego pierwszego sytuacja jest znacznie prostsza, a co ważniejsze szybsza. Kupiec posiada już pieniądze, które przekazuje sprzedającemu po podpisaniu umowy.

Jeśli chodzi o kupca kredytowego, to konieczne jest podpisanie przedwstępnej i wpłacenie przez niego zaliczki lub zadatku. Dopiero wtedy może starać się on w swoim banku o kredyt. Niestety bardzo często cały proces sprzedaży wydłuża się o 3-4 miesiące.

Umowa sprzedaży mieszkania

Podczas sprzedaży mieszkania, zazwyczaj podpisuje się dwie umowy, przedwstępna i właściwa, podpisana w formie aktu notarialnego. Pierwsza traktowana jest jako rezerwacja i potwierdza, że kupiec jest zainteresowany kupnem mieszkania. Dodatkowo zawiera ona zapis dotyczący opłaconej zaliczki lub zadatku. Obie umowy natomiast zawierają:

Należy pamiętać, że zanim obie strony podpiszą umowę właściwą, powinniśmy przekazać ją do sprawdzenia notariuszowi, by sprawdził, czy nie ma w niej klauzul, które są niezgodne z prawem, w innym wypadku będzie ona nieważna.

Opłaty i dodatkowe formalności

Sprzedaż mieszkania oznacza, że musimy ponieść obowiązkowe koszty tego procesu. Jeśli dojdziemy do porozumienia z kupującym, to można podzielić je na dwie równe części. To jednak nie wszystko, ponieważ pozostaje jeszcze kwestia liczników przynależących do nieruchomości. W tym celu spisuje się tak zwany protokół zdawczo – odbiorczy oraz spis wyposażenia ruchomego, które pozostawiamy w lokalu. Na zakończenie procesu sprzedaży musimy pamiętać o przepisaniu liczników, mediów i o zgłoszeniu zmiany właściciela do spółdzielni.

Podatek od sprzedaży mieszkania i rozliczenie z Urzędem Skarbowym

Gdy sprzedaliśmy już mieszkanie, dopełniając przy tym wszystkich niezbędnych formalności, musimy przejść do mniej miłej czynności, jaką jest zapłata podatku od sprzedaży mieszkania w Urzędzie Skarbowym. Wynosi on 19% od uzyskanego dochodu.

Jeśli natomiast sprzedaliśmy mieszkanie po upływie 5 lat od jego nabycia, to jesteśmy zwolnieni z opłacenia podatku. Gdy sprzedajemy nieruchomość przed upływem 5 lat, również możemy go uniknąć, konieczne jest jednak sprzedanie jej za cenę niższą niż ta, za którą ją nabyliśmy.

W innych wypadkach nie możemy uniknąć podatku, nie oznacza to jednak, że musimy być poszkodowani, ponieważ istnieje możliwość jego obniżenia. Wystarczy część przychodu przeznaczyć na zakup nieruchomości w celach mieszkaniowych lub remont tej, którą już posiadamy. Konieczne jest jednak zatrzymanie dowodów wszystkich wydatków z tym związanych.

Jako sprzedający mieszkanie jesteśmy także zobowiązani do rozliczenia się w Urzędzie Skarbowym PIT-em –39, do kwietnia następnego roku kalendarzowego. Poza tym pozostaje jeszcze podatek od nieruchomości, który powinien zapłacić kupiec. Dla pewności możemy jednak sami zgłosić sprzedaż mieszkania w urzędzie, by w przyszłości nie ponosić nieprzyjemnych konsekwencji.my uniknąć podatku, nie oznacza to jednak, że musimy być poszkodowani, ponieważ istnieje możliwość jego obniżenia. Wystarczy część przychodu przeznaczyć na zakup nieruchomości w celach mieszkaniowych lub remont tej, którą już posiadamy. Konieczne jest jednak zatrzymanie dowodów wszystkich wydatków z tym związanych.